При написании настоящей статьи авторы ставили цель рассмотреть в обзоре понятие виндикационных исков применительно к сделкам с объектами недвижимого имущества, правовых оснований для их предъявления и последствий удовлетворения таких исков судами, а также освещения указанных вопросов широкому кругу читателей.
   Одним из возможных рисков при покупке квартиры являются виндикационные риски: риск, связанный с предъявлением собственником имущества к покупателю иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ). Виндикационный иск определен в теории гражданского права как иск не владеющего собственника к владеющему не собственнику.
В законе имеют место быть исключения виндикации- нельзя истребовать имущество у добросовестного покупателя если оно приобретено возмездно, и на момент когда покупатель узнал или должен был узнать об отсутствии у Продавца правомочий на отчуждение имущества Продавцом сделка сторонами исполнена: заключен договор купли-продажи (договор купли продажи недвижимости считается заключенным когда между сторонами в требуемой и надлежащей форме согласованы все существенные условия соответствующего вида договора п. 1 ст. 432 ГК РФ), покупатель уплатил продавцу цену договора в полном объеме и имущество передано покупателю, т.е. сторонами исполнен юридический состав сделки. Однако, при этом, в случаях указанных в законе виндикационный иск может быть предъявлен и при наличии вышеуказанных исключающих обстоятельствах: если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, а именно было похищено, оформлено по подложным документам на третьих лиц и т.д. Виндикационный иск может быть предъявлен как до, так и после регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. В случае предъявления соответствующего иска после сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности, но до момента регистрации перехода права собственности по ходатайству стороны, суд может наложить арест на отчуждаемое имущество в целях обеспечения исполнения судебного решения в соответствии со ст. 139 ГПК РФ. На основании чего регистрирующий орган приостанавливает государственную регистрацию перехода прав собственности на объект недвижимости в соответствии с ч.1 п. 37 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» до поступления в орган осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество судебного акта о снятии ареста, ограничения.
   Возможность предъявления виндикационных исков на сегодняшний день ограничена только для публичных образований (подробнее Постановление КС РФ от 22.06.2017 N 16-П). Риски виндикации имущества также могут возникнуть при покупке, например, недвижимого имущества в момент приватизации которого были ущемлены в правах несовершеннолетние, проживающие на жилплощади в момент приватизации, при чем не имеет правового значения, участвовали ли в последующем такие несовершеннолетние в приватизации другой жилпдощади; в случаях, когда имущество перешло к продавцу в собственность в результате мошеннических действий и т.п.
Встречаются распространенные заблуждения при приобретении жилья в ипотеку, что банк проверяет полностью юридическую чистоту сделки, а значит риски связанные с предъявлением, в частности, виндикационных исков нивелированы. В действительности банки заключают с заемщиком кредитный договор, в обеспечении исполнений обязательств по которому заемщик передает банку приобретаемую недвижимость. Банки не проверяют объекты на глубину правовой истории недвижимости: для выдачи ипотечного кредита достаточно чтобы право собственности на момент одобрения сделки банком было зарегистрировано за продавцом и по договору купли продажи указанное право перешло покупателю, а объект в залог кредитору. В случае выбытия недвижимости из собственности заемщика, в случае удовлетворения виндикационного иска, банк в соответствии с законом может предъявить требование о досрочном погашении обеспеченного ипотекой обязательства (кредита), что следует из буквального толкования ст. 42 (последствия виндикации заложенного имущества) Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
   В целом рассматривая настоящие риски очевидна правовая незащищенность добросовестных покупателей, так как в соответствии с действующим законодательством добросовестный покупатель, у которого по основаниям указанным в законе, имущество истребовано собственником, лишается как права владения виндицированным имуществом так и не имеет действенных механизмов для возврата уплаченных денежных средств за имущество неправомочному отчуждателю, так как по заявленным и удовлетворенным соответствующим требованиям к неправомочному отчуждателю реальное исполнение такого судебного акта зависит от финансовых возможностей, наличия имущества на которое в соответствии с законом возможно обратить взыскание и во многом от добросовестности должника.
Резюмируя указанные риски, с учетом значительной стоимостью объектов недвижимости, хотелось бы обратить внимание Покупателей на целесообразность тщательной проверки правовой истории приобретаемого жилья и совершение сделок в соответствии с действующим законодательством.

Статья подготовлена юридической компанией «Долгов и партнеры». Все права защищены, при копировании материалов ссылка на сайт обязательна.